住宅ローンは頭金なし諸費用込みで通ることがあるのか？

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住宅ローンは頭金なし諸費用込みで通ることがあるのか？

最終更新： 2021年7月7日

諸費用込みで頭金なしの住宅ローンはどうなる？
諸費用込でローンが組める銀行は？
「頭金なし・貯金なしでローン可能」で住宅購入は甘すぎる！
住宅ローンを頭金なしで組むデメリット
頭金なしで住宅ローンを組む場合、手付金を忘れてはいけない！
借金があると住宅ローンが借りられないってホント？
月々の支払いもチェックされているかも？
「諸費用」は削減できる？節約できるポイントはココ！
「生前贈与」も考えてみて良いかも･･･
みんなはどうしているの？住宅ローンの平均値を知りたい！
成功者も意外に多い！？頭金ゼロ・フルローンで住宅購入
新型コロナで住宅ローンを返せない人が増加している
頭金はゼロor 1割が約半数！最新の調査結果が興味深い！
【まとめ】現実は甘くない。今だけでなく「未来」を見据えた判断を。

住宅ローンは、基本的に頭金が無ければ通らないと思っている方が多いでしょう。

しかし、最近は頭金だけでなく諸費用も込みでローンを組んでくれる銀行も増えています。

とはいえ、美味しい話には裏があるという言葉もありますから、銀行選びは慎重に。

頭金なしで家を買うことすら恐ろしい選択だと思っているところに、さらに諸費用まで込みで貸してくれるなんて、ちょっと信じられないという気がしますね。

住宅ローンに関する疑問を全て解消できるように、気になることを記事にまとめていきます。

諸費用込みで頭金なしの住宅ローンはどうなる？

家を購入する上で避けられない住宅ローンですが、近年では「頭金なし」でも購入する人が増えているイメージがありますね。

たしかに現代だと大きなお金を用意するのは難しいですし、いきなり住む場所が必要になった場合は頭金なしでの購入もやむない場合もあるでしょう。

ですが、頭金なしで住宅ローンを組もうとすると、色々とデメリットが発生してしまうようです。

頭金は支払い費用の中からはじめに出す費用になりますが、こちらが払えないとなれば信用にも関わります。

そのため、頭金がないと審査に通りづらい場合があり、さらにローンも金利も上がってしまいます。

最近では諸費用も含めてローンに組み込む場合もありますが、頭金がないとなればより審査が厳しくなるでしょう。

難しい場合もありますが、できるだけ頭金は用意しておきたいですね。

諸費用込でローンが組める銀行は？

住宅購入時に発生する「諸費用」とは、具体的に以下のような内容を項目です。

手数料
火災保険料
地震保険料
登記費用
司法書士・土地家屋調査士の手数料
印紙代
不動産仲介手数料
修繕積立金
水道加入費用
引越し代

こまごまとしたものが多いですが、全て足すと100万超え、200万円超えも珍しくはありません。

結局、この諸費用分でけっこうなお金がかかってしまうので、新居での家具の買い替えなどは必要最小限にせざるを得なかったという声もよく耳にします。

しかし、最近はこういった頭金も含めてローンを組める金融機関も増えています。

例えば、イオン銀行。

⇒ イオン銀行「よくある質問」

「住宅ローンの借り入れは、物件の売買契約金額および工事請負契約金額の105%までの限度額内なら仲介手数料や登記費用などに充当できます」との旨が記載されています。

楽天銀行の場合は「修繕積立一時金、水道負担金、引越費用等の住宅取得に関する諸費用」と使い道が明記されていますので、引越し費用もローンでどうにかできそう。

楽天銀行　住宅ローン
出典：楽天銀行　公式サイト　住宅ローン

こちらのサイトでも解説されていますが、頭金なしでローンを組む場合は大手の銀行よりもネット系の金融機関のほうが有利です。

⇒ ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、14銀行で徹底比較！

頭金ないけど、、どこでローンを組もうか？と迷ったときは、参考にしてみると良いでしょう。

「頭金なし・貯金なしでローン可能」で住宅購入は甘すぎる！

どうしても家が欲しいけれど貯金やお金がない人は、「頭金なしでも大丈夫」や「貯金なしでもローン可能」という宣伝に惹かれてしまうことがあるでしょう。

ですが、個人的にはその発想は非常に危険だなと思いますね。

そもそも頭金は購入費用の中から出すお金のことで、支払う額が多いとローンを減らすことができます。

どうしても頭金の用意が難しい場合は頭金なしでの購入もありかなと思いますが、貯金なしでの購入は本当に無理があるかなと思いますね。

そもそもローンもゆくゆくは支払わないといけないお金であり、金融機関から借りているだけ。

そのため、住宅を購入するとなれば長い期間費用を支払う必要があるので、貯金なしで家を購入するといざというときに身動きひとつできません。

頭金はともかく、貯金は必ずしておきたいかなと思いますね。

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

最近では頭金なしで家を建てる人は割と普通な考え方になっており、そこまで違和感を抱かない人もいるかなと思います。

ですが、ローンを組もうとする金融機関からすれば、頭金なしで家を建てるということは返済能力が低かったり、貸倒のリスクがあるかもと考えるものです。

やはり頭金なしだと金融機関からすればマイナスイメージに写ることが多く、審査が厳しくなってしまうというデメリットは発生しやすいようですね。

また、頭金がないと金利が上がってしまうというデメリットもあります。

たとえば、フラット35でローンを組む際は頭金が10％以上だと金利が下がるのですが、頭金がないということはこの恩恵も受けられません。

頭金なしだと家自体は建てられるかもしれませんが、長い目でみるとしんどくなりそうですね。

頭金なしでローンを組むメリットについてもこちらでチェックしておきましょう。

⇒ 頭金なしで住宅ローンを組む！そのメリットとは

頭金なしで住宅ローンを組む場合、手付金を忘れてはいけない！

住宅を購入する際は色々とお金が掛かるものですが、昔だと必ずといっていいほど支払っていた頭金はなしでも住宅ローンを組んでいる人が増えています。

支払わないと家を建てるスタートは非常に楽になりますが、その場合は手付金を支払うことを忘れていることが多いみたいですね。

頭金は支払わないとデメリットもありますが、無くてもローンは組むことは実際に可能です。

しかし、手付金は言ってみれば購入する不動産やハウスメーカーとの契約を締結するためのお金みたいなものですので、支払わないわけにはいきません。

手付金に関しても住宅ローンで支払うこともあるみたいですが、やはり後々に支払いがきつくなることを考えれば、事前にお金は用意しておきたいかなと思いますね。

⇒ 手付金の相場を徹底的に調べて分かったこと

⇒ 手付金を支払う前に住宅ローンの契約内容で確認すべき点

⇒ 手付金の保全処置とは？家を買う前に絶対に知っておきたいことです

借金があると住宅ローンが借りられないってホント？

住宅ローンについて調べていると「頭金なし」や「借金」というキーワードも一緒に検索されることがあり、やはり家を借りる際にはどうしても敏感に反応してしまうものですよね。

頭金に関してはよほどのことが無い限り、頭金なしでも住宅ローンは借りられます。

では、借金のほうはというと、条件さえクリアしていれば借金があっても大丈夫です。

借金があったとしても、現在の収入に対して返済負担率が3割以下ならば住宅ローンは組めると言われています。

また、借金も多額のキャッシングなどだと審査が厳しいですが、マイカーローンや教育ローンの場合はまだ審査が通りやすいと言われています。

どちらにしてもローンを組む際は借りるよりも返すほうが大事なので、借りる前に将来的な計画をきちんと立てたいですね。

月々の支払いもチェックされているかも？

借金の他にも、ローンの審査に響くポイントとして月々の支払いがあります。

例えば、携帯電話の料金の支払いを滞納してしまったりしたことはありませんか？

光熱費や税金･･･etc、こういった日常的な支払いも実はしっかりチェックされています。

「そんなことくらいで」と思われるかもしれませんが、実際にハウスメーカーの方に教えていただいたことなので間違いありません。

実際、ケータイの料金の支払いをよく滞納していた友人は住宅ローンの審査に落ちています。

カードの分割払いやリボ払いも、分割すること自体は問題ありませんが支払いが一度でも遅れてしまうと要チェック人物になってしまいます。（その履歴は5年間残ります）

イザ、家を買うという段階になって過去の自分のだらしない金銭管理が足を引っ張るということはよくあること。

パートナーに白い眼で見られることがないように、若いうちから気を付けておきたいところですね。

これから家を買う予定がある方は、過去5年を遡ってそのような失態がなかったかどうか確認してみましょう。

また、転職をお考えの方もその”時期”には慎重になったほうが良さそうです。

⇒ 転職は住宅ローン審査にどれぐらい影響するのか検証！

「諸費用」は削減できる？節約できるポイントはココ！

十分な頭金を用意できないから、諸費用込みのローンを組める金融機関を利用する。

･･･一見、理にかなっている＆十分な貯蓄がない若者でも住宅購入ができる！と楽観的に捉えがちですが、結局は背負う借金が増えるだけなので利用する場合は注意が必要です。

借金を少しでも減らす方法としては「諸費用」を抑えるということが考えられますが、諸費用の中で節約できるとしたらどの項目なのでしょうか。

一般的によく言われているのは、「保証料」や「事務手数料」ですね。

これらは金融機関によって異なります。

「保証料」とは、万が一のことがあって返済ができなくなってしまった場合に保証会社に肩代わりしてもらうために支払うお金ですが、これを「無料」としている金融機関もあれば「借入額の2％」としているところもあります。

2000万円借りるとしたら40万円、3000万円の借入れなら60万円ですから、この差は大きいですよね。

ただ、この保証料が無料だと融資手数料が高かったりするので、両方を見て安いほうを選ぶのが賢明です。

また、不動産仲介手数料も場合によっては100万円単位で請求されたりもするので、この手数料が安い不動産を利用する、もしくは仲介業者は利用せず売り主（住宅メーカーや工務店）に直接アプローチして購入するような形にすればかなりの節約につながるでしょう。

いずれにしても、「形に残らないもの」にかけるお金をどこまで削れるかが諸費用を安くするポイントですね！

「生前贈与」も考えてみて良いかも･･･

子どものためにも住宅を購入したい。

でも頭金がないし、その状態でローンを組むのは不安過ぎる。

そんな時は、親からの「贈与」を検討してみても良いかもしれません。

もちろん、親御さんに資金力があれば･･･の話ですが、消費税が10％で計算される物件であれば、マックス3000万円までの贈与は「非課税」となります。

これは、「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度に基づくもので、直系の親であれば資金を出してもらっても贈与税がかからないのです。

⇒ 参考：国税庁　公式サイト　No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

※通常は、1年間にもらった金額が合計110万円を超えると贈与税がかかります。

親が亡くなった後にその財産を引き継ぐとしたら相続税が発生してしまいますし、親の立場からしてみても「せっかく貯めたお金なのに、税金で持っていかれるのは不本意だ」という思いもあるでしょう。

そのため、「子供や孫のためにお金を使いたい」と住宅購入や教育資金（これも非課税です）に投資してくれる親も増えています。

自分からはなかなか言い出せないかもしれませんが、もし親のほうからそういった申し出があれば甘えてみるのも一つの手です。

「銀行からお金を借りるより、親から借りたほうがいい」「贈与というよりは“借りた”つもりで、少しずつ親孝行を返していきたい」と、親から融資してもらう道を選ぶ方も多いです。

ただし、奥さんの親から贈与を受けて夫名義の家を建てることはできません。（それだと贈与税が発生してしまいます）

奥さん方の親から贈与を受ける場合は、夫と妻の共有財産という形で登記する形になりますのでご注意ください！

それはそれで離婚したりする際に揉めることになりそうですので、先々のことも考えて慎重に検討しましょう。

みんなはどうしているの？住宅ローンの平均値を知りたい！

2019年のサラリーマンの平均給与は「4,364,000円（※民間給与実態統計調査より）」でしたが、2020年はもっと数字が悪化すると見込まれます。

こんな時代に、周りのみんなはどのくらい頭金を用意し、どれだけのローンを組んで家を買っているのか？

やはり隣の芝生も気になりますよね。

30代の住宅ローン事情について解説されたこちらのサイトを参考にしてみます。

頭金は「500万円前後」が平均的ですが、「0円」という方も約18％いたとのこと。

8割強の方が「変動金利」を選択し、約98％が「35年ローン」を組んでいます。

また、最も気になる借入額の平均額は「5,231万円」とのことで、みなさん、結構がっつり稼いでいるんですね。

ただ、これは東京の吉祥寺、杉並、中野、三鷹、世田谷で住宅購入した方のデータです。

年収の平均も746万円と全国的な平均から比べたら300万円も高いエリアなので、借入額も高くなるのは当たり前ですよね。

全国に目を向けてみれば、2019年11月の数値はこんな感じです↓↓

⇒ 参考：頭金・返済期間はみんなどのくらい？「住宅ローン」の気になる7つの平均値とは

【住宅の平均購入額】

注文住宅　4,472万円
分譲戸建て住宅　3,840万円
分譲マンション　4,192万円
中古戸建　2,857万円
中古マンション　2,393万円

【住宅ローンの平均額】

注文住宅　3,004万円
分譲戸建て住宅　2,877万円
分譲マンション　2,396万円
中古戸建　1,540万円
中古マンション　1,166万円

こうしてみると、みなさん、なんだかんだ言っても1000万円くらいは頭金を用意しているんじゃないの？と傾向が見えてきますよね。

頭金を支払うことは、住宅ローンの総返済額を減らすこととイコールです。

長い人生を考えたら、借金は少なく抑えておくに越したことはありません！

コロナ渦にあっては特に、目先のことよりも2年先、5年先のことを考えて慎重に決断するに越したことはないでしょう。

成功者も意外に多い！？頭金ゼロ・フルローンで住宅購入

調べれば調べるほどに、「やっぱり頭金ゼロなんで危険だ」「貯金は必要だ」という確信を深めていく方も多いでしょう。

しかし、実際に頭金ゼロなのにフルローンで家を買って成功している人々がいるのもまた事実です。

⇒　参考：貯金ゼロ・頭金ゼロ！フルローンで家を買ったらどうなる？先輩ママの体験談

キーワードは「家賃よりも安い」「定年前に返済が終わる」の2つ。

「頭金はなかったけど、思いきって買って良かった」と語っているみなさんに共通しているのは、以下の2点なのです。

購入後の支払いが、その前に住んでいた賃貸物件の家賃よりも安かった
定年前に返済を終わらせたいという強い意志を持っている

確かに、頭金を貯めるために高い家賃の物件に住み続けるのは本末転倒ですよね。

また、若いうちにローンを組んで働き盛りのうちに返してしまったほうが老後の生活もラクになります。

一方で、「保険、印紙、固定資産、家具の買い替え、引っ越し代、近所への挨拶品･･･なんだかんだで結局、現金も100万円以上かかった」という声も。

頭金ゼロでもローンは組めるが、細かい出費を考えるとやはり最低でも200万円前後は貯金があったほうが気持ちの上でも安心のようです。

家そのものの値段にばかり惑わされず、それ以外の出費がいくらかかるのかを正確に資産し堅実に貯めていくことが大事ですね。

すでにお伝えしたとおり、こういった諸費用もコミコミでローンを組める金融機関もあります。

少子高齢化、しかもコロナで景気も低迷しているということもあり、今後は諸費用をカバーできるローン商品が増えていくのではないでしょうか？

動向を見守り、今の自分にフィットするローンを組むことが大事ですね。

新型コロナで住宅ローンを返せない人が増加している

十分な蓄えがなくても、家は購入できる時代。

ですが、ちょっと気になるニュースも入ってきています。

それは、新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、住宅ローンの返済ができなくなっている人が増えているということ。

自粛、自粛、自粛･･･で仕事を失い、ずっと続いていく“はず”だった収入が絶たれて困窮する人が相次いでいるというのです。

一部の報道によれば、金融機関から返済猶予などの救済措置を受けた人は5万人を超えているとのこと。

これは、今と同じように日本経済が大打撃を受けた東日本大震災の時の5倍に相当する数字だといいます。

それだけ多くの人が、家を建てた借金を返せずにいるという現実･･･。

メディアでは「ステイホームの時間が増えて、“おうち時間”を見直す人が増え、家を買う人も増えている」「住宅メーカーはもうかっている」と好景気を錯覚させるような情報が多いですが、その背景で支払いに困窮し命を絶つ人も出てきているのです。

ローンの返済に苦しむ人がいる一方で、新規ローンの融資額は伸び続けている･･･。

これから住宅購入を検討されている方は、この不均衡から目を背けてはいけません。

頭金がほとんどない状態で、ローン頼みで家を建てて本当に大丈夫でしょうか？

この先、ワクチンの接種が本格化すればコロナの影響は徐々に収まっていくだろうと予想する向きもありますが、全てが順調に動いていくとは限りません。

自分の家の懐事情ばかりではなく、勤務している会社の業界の動向も含めて検討していく必要がありそうですね。

頭金はゼロor 1割が約半数！最新の調査結果が興味深い！

コロナ渦での住宅購入について、ちまたのみなさんはどのようにお考えなのか。

PRTIMESに掲載されていた、三井住友トラスト・資産のミライ研究所が実際したアンケート調査の結果が興味深かったのでシェアしますね。

⇒ 参考：PR TIMES　公式サイト　三井住友トラスト・資産のミライ研究所が令和の住宅ローン事情についてアンケート結果を公表

この結果によると、全体の約半数の方が「頭金はゼロまたは1割」と答えたということ。

従来の価値観からすれば、「みんなチャレンジャーだなー」と思われるかもしれません。

しかし、

待っていても住宅は安くならない
頭金が貯まるのを待っていたら、ローンを完済するのが高齢になってしまうので不安
借入額が高額でも、その分、税控除も大きくなる

こういったことを考慮して「えいやっ」と購入に踏み切る若者が多いようです。

確かに、働いているかどうかわからない年齢までローンを引きずるくらいなら若くてバイタリティがあるうちにガンガン稼いで返してしまいたいというのも納得ですよね。

「家は無駄な買い物」「住宅は賃貸一択」と声高に叫ぶ知識人たちもいますし、住宅に関する価値観は実に多様化しています。

頭金をいくら貯めるかという問題もひっくるめて、何が正解ということはないのですから、自分の頭で考えて納得のいく選択をすることが後悔を避ける唯一の方法と言えるでしょう。

【まとめ】現実は甘くない。今だけでなく「未来」を見据えた判断を。

頭金なしで住宅ローンを組むことの是非や注意ポイントについて見てきました。

最低限、押さえておきたいポイントをまとめます。

諸費用込みでローンを組める金融機関が増えている
大手の銀行よりもネット系の金融機関がオススメ
ただし、頭金なしだとローンの審査が通りにくくなる
借金や滞納金も審査に響く

家を買うために借りるお金は、普段の生活で扱っている金額とはケタが違います。

現実味がなく誤った判断をしがちですが、住宅ローンを組む時は「今」より「未来」を見据えることが大事です。

目先の美味しい話にはご用心！

住宅ローン頭金なし諸費用込み